2014年，香港房?jī)r(jià)跌不跌？

香港銅鑼灣街頭的房屋出租售賣(mài)廣告。交通銀行香港分行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅家聰表示,香港樓價(jià)自2013年9月就有下行跡象,預(yù)計(jì)2014年下半年會(huì)加速下跌,全年跌幅10%已經(jīng)成為共識(shí)。圖片來(lái)源 CFP

 

1月15日，香港特首梁振英發(fā)表上任以來(lái)的第二份《施政報(bào)告》，其中以相當(dāng)篇幅談及住房緊張、房?jī)r(jià)高企等問(wèn)題，并提出政府“雙管齊下，寸土必爭(zhēng)”的解決措施。

 

自去年以來(lái)，香港政府調(diào)控房?jī)r(jià)的政策初見(jiàn)成效，房地產(chǎn)行業(yè)成交量和成交價(jià)格雙雙下跌。但在這座全世界房?jī)r(jià)最昂貴的城市之一，相當(dāng)于家庭收入中位數(shù)15倍的房?jī)r(jià)還是令普通市民難以承受。

 

香港《大公報(bào)》預(yù)測(cè)，在政府的努力下，香港2014年房?jī)r(jià)有可能出現(xiàn)明顯回落。但路透社指出，對(duì)于主要受外部力量掌控的房地產(chǎn)價(jià)格，新政策可能帶來(lái)的影響微乎其微。梁振英“居者有其屋”的執(zhí)政理想，究竟能否實(shí)現(xiàn)？

 

房地產(chǎn)市場(chǎng)成香港市民關(guān)注熱點(diǎn)

 

39歲的杜潤(rùn)興（音）通過(guò)電視直播仔細(xì)收看了梁振英完整的《施政報(bào)告》，但并不覺(jué)得歡欣鼓舞。

“總比沒(méi)有好，但我并不滿意。這些努力還不夠。”她告訴香港《南華早報(bào)》。

 

3年前，39歲的杜潤(rùn)興和丈夫帶著兩個(gè)孩子，從廣東肇慶來(lái)到香港。直到現(xiàn)在，全家人仍住在深水埗一間約9平方米的公寓里。屋子太小，她和一個(gè)孩子每天晚上都要打地鋪。

 

做保安的丈夫每個(gè)月能掙1萬(wàn)港元（約合7800元人民幣），日子一直過(guò)得緊巴巴。在《施政綱領(lǐng)》中，梁振英宣布將為低收入工薪家庭提供津貼。按照新的扶貧標(biāo)準(zhǔn)，以她家的情況每個(gè)月能拿到2600港元（約合2028元人民幣）。

 

“這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。我們只能用它支付孩子的課外活動(dòng)費(fèi)用，買(mǎi)更多食物。要是能到4000港元（約合3120元人民幣）就好了。”杜潤(rùn)興說(shuō)。

 

在寸土寸金的香港，更大的開(kāi)銷(xiāo)是房租。丈夫從2009年就開(kāi)始申請(qǐng)公共住房，幾年過(guò)去了，他們還沒(méi)有申請(qǐng)到。

 

梁振英說(shuō)，政府的目標(biāo)是在未來(lái)10年內(nèi)建設(shè)47萬(wàn)戶住宅公寓，公共住房將占其中的60%。但杜潤(rùn)興說(shuō)，相比未來(lái)幾年內(nèi)住房會(huì)增加多少，政府更應(yīng)該向公共住房申請(qǐng)人保證，他們到底還得等多久，才能真正得到一套公寓。

 

81歲的陳涵生（音）在寶田邨生活了9年，每次洗澡或洗頭發(fā)，窄小的浴室都讓她痛苦不堪。“每當(dāng)我轉(zhuǎn)身或試圖在浴室里拿東西時(shí)，總會(huì)撞傷頭或手肘。”

 

這里的房產(chǎn)最初是為無(wú)家可歸者建造的臨時(shí)住宅，由8736個(gè)面積8～28平方米的住房構(gòu)成，原本不夠資格成為永久的公共住房。但2004年，這一帶的許多公寓都轉(zhuǎn)型為公共租賃住房。由于修建標(biāo)準(zhǔn)低，2/3的居民都在自己窄小的浴室中受過(guò)傷。

 

正如香港《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》所說(shuō)，在香港，住房供應(yīng)緊張、房?jī)r(jià)過(guò)高，已成為民眾、特別是中產(chǎn)階級(jí)最關(guān)心的熱點(diǎn)問(wèn)題。不斷高攀的房?jī)r(jià)和房租正在壓榨市民，讓他們對(duì)政府工作越來(lái)越不滿。

 

香港金融管理局表示，一所50平方米的房子，價(jià)格基本上是購(gòu)房者家庭年收入中位數(shù)的15倍，這也是自1997年以來(lái)的最高水平。

 

面對(duì)種種難以解決的挑戰(zhàn)，在《2014年施政綱領(lǐng)》中，房?jī)r(jià)成為梁振英無(wú)法回避的問(wèn)題。在他看來(lái)，房?jī)r(jià)和租金飆升的根本原因，在于住房用地供應(yīng)不足。因此，以增加土地供應(yīng)應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)飆升，逐漸成為香港政府和社會(huì)的共識(shí)。

 

政府調(diào)控措施確有成效

 

事實(shí)上，據(jù)香港《文匯報(bào)》報(bào)道，早在2013年1月16日，梁振英已在上任后的首份《施政報(bào)告》中提出多種措施，遏制香港房?jī)r(jià)上升。

 

通過(guò)改變政府用地、綠化用地的用途，梁振英在香港找出300公頃土地，以興建12.8萬(wàn)戶住房。同時(shí)，香港政府還將預(yù)售商品房的最長(zhǎng)期限從20個(gè)月放寬到30個(gè)月，以緩解樓市的升溫壓力。

 

為打擊炒房，香港政府在2013年2月全面調(diào)高樓市買(mǎi)賣(mài)印花稅，適用于所有個(gè)人及公司買(mǎi)賣(mài)住宅及非物業(yè)住宅。其中，超過(guò)2000萬(wàn)港元（約合1560萬(wàn)元人民幣）的物業(yè)，印花稅由4.25%調(diào)高至8.5%，足足翻了一番。

 

為了保障香港人權(quán)益，打擊推高房?jī)r(jià)的大陸投資客，香港政府還在去年推出“港人港地”地皮，在這些區(qū)域建成的房屋只允許出售給持有香港永久居民身份證的人士。

 

此外，香港政府先后實(shí)施的《一手住宅物業(yè)銷(xiāo)售條例》、住房登記制度、單身人士公寓建設(shè)等，也是為緩解房?jī)r(jià)上行壓力采取的措施。

 

一年的著力調(diào)控后，香港房?jī)r(jià)確實(shí)得到一定程度的控制。

 

1月8日，香港政府差餉物業(yè)估價(jià)署發(fā)表最新統(tǒng)計(jì)報(bào)告，稱香港房?jī)r(jià)在2013年9月創(chuàng)出新高后，已連續(xù)3個(gè)月回落，盡管在去年的前11個(gè)月中，香港房?jī)r(jià)仍累積上升近7%。

 

據(jù)房地產(chǎn)投資管理及服務(wù)公司仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，2013年，香港住房銷(xiāo)售量比2012年減少38%。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)則顯示，香港房?jī)r(jià)自2013年的最高位回落4.6%，2014年還將再跌15%。

 

2014年1月15日新的《施政報(bào)告》中，梁振英除了向民眾匯報(bào)過(guò)去一年的工作成果，也再次承諾，政府將盡最大努力增加土地供應(yīng)，并制訂一項(xiàng)長(zhǎng)期住房政策。

 

根據(jù)《施政報(bào)告》，香港政府接受了長(zhǎng)遠(yuǎn)房屋策略督導(dǎo)委員會(huì)的建議，承諾在未來(lái)10年內(nèi)供應(yīng)47萬(wàn)戶房屋，其中公共住房占60%，較去年的承諾增加了36%。在新的住房供應(yīng)目標(biāo)下，香港將平均每年向市民提供兩萬(wàn)戶公共住房和8000戶“居者有其屋”計(jì)劃住房。

 

為了切實(shí)增加住房供應(yīng)，政府相關(guān)部門(mén)已在香港各處物色到了足夠多的土地，在未來(lái)5年內(nèi)可興建8.9萬(wàn)戶住房，以滿足未來(lái)10年的房屋土地需要，其中包括80塊總面積超過(guò)150公頃的綠化用地和政府用地。這些土地具有改作住宅用途的潛力，今后5年，香港將每年落成1.36萬(wàn)戶私營(yíng)住宅，比過(guò)去5年的平均數(shù)字9680戶增加40%。

 

此外，梁振英還表示，包括香港島和九龍半島南部在內(nèi)的很多區(qū)域，都具有密集發(fā)展的潛力。因此，在考慮對(duì)環(huán)境影響的前提下，香港政府允許大多數(shù)地區(qū)的住宅建設(shè)密度增加20%。

 

香港房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)跌

 

2013年卓有成效的調(diào)控成果，讓香港社會(huì)各界對(duì)新發(fā)布的《施政報(bào)告》十分重視。據(jù)香港《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》報(bào)道，幾乎是在報(bào)告發(fā)布后的第一時(shí)間，香港房地產(chǎn)公司的股價(jià)即呈下行趨勢(shì)，一些二手房小業(yè)主也開(kāi)始降價(jià)出售手中物業(yè)，個(gè)別減價(jià)幅度超過(guò)10%。

 

美銀美林預(yù)測(cè)，2014年香港房?jī)r(jià)將下跌15%。嶺南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授何濼生則告訴《大公報(bào)》，香港整體樓市已步入“冰河時(shí)代”，2014年香港整體房?jī)r(jià)會(huì)逐步下調(diào)。即使不會(huì)一夜間暴跌，市場(chǎng)信心也會(huì)被慢慢侵蝕，下跌20%并不奇怪。

 

據(jù)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普預(yù)測(cè)，香港2014年房?jī)r(jià)將下跌10%。雖然地產(chǎn)商會(huì)采取靈活定價(jià)的方式維持銷(xiāo)售額，但隨著地價(jià)、建筑和工資成本的上升，未來(lái)12～18個(gè)月內(nèi)，房地產(chǎn)商的利潤(rùn)率將下跌10%。

 

因此，據(jù)美國(guó)彭博社報(bào)道，在本土樓市受到限制的香港地產(chǎn)商，開(kāi)始將注意力轉(zhuǎn)移到中國(guó)內(nèi)地、美國(guó)、英國(guó)等市場(chǎng)。

 

不過(guò)，標(biāo)普信用分析師黃馨慧告訴《大公報(bào)》，在短期內(nèi)，香港對(duì)住房的需求仍然強(qiáng)勁，成交量仍將有一定程度的上升，政策對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格影響有限。至于政府長(zhǎng)遠(yuǎn)供應(yīng)目標(biāo)會(huì)否令未來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)下行，還要對(duì)未來(lái)的政策動(dòng)向做進(jìn)一步觀察。

 

1月19日，新鴻基地產(chǎn)聯(lián)席主席郭炳江告訴香港《信報(bào)》，未來(lái)數(shù)年，每年有約1.4萬(wàn)至1.5萬(wàn)戶私人住宅供應(yīng)市場(chǎng)，而政府的土地政策更清晰，未來(lái)5～10年整體土地供應(yīng)較穩(wěn)定，因此，房?jī)r(jià)大起大落的機(jī)會(huì)將減少。

 

近期，香港的房?jī)r(jià)已有所下降，不過(guò)政府限制房貸的措施和對(duì)非本地居民征收額外稅收的措施，主要對(duì)于價(jià)格最貴的高檔房地產(chǎn)起作用，而這些并不是普通市民能消費(fèi)得起的。

 

郭炳江預(yù)測(cè)，部分房屋價(jià)格下行的趨勢(shì)還將維持一段時(shí)間，但香港房?jī)r(jià)不會(huì)“一刀切”地下調(diào)。

 

路透社則認(rèn)為，香港想通過(guò)增加供應(yīng)給樓市降溫，聽(tīng)起來(lái)像是在重復(fù)以前的錯(cuò)路。就算它能如預(yù)期那樣增加房屋建設(shè)量，給市場(chǎng)帶來(lái)的變化也甚微，而房地產(chǎn)價(jià)格依然受外部力量掌控。

 

因此，路透社表示，不應(yīng)高估近期增加房屋供應(yīng)舉措帶來(lái)的效果，因?yàn)檎略鲎≌哪繕?biāo)僅比市場(chǎng)正常增幅高1%。如果沒(méi)有大陸跨境資本流動(dòng)的減少，單純的房屋增供措施仍然很難解決香港的高房?jī)r(jià)問(wèn)題。